6月8日，上海2022年首輪集中供地將收官。截至6月7日晚間，本輪土拍已進行4日，共攬金744.98億元，平均溢價率2.98%。據諸葛找房數據研究中心預計，待本輪上海土拍結束后，除沈陽和鄭州外，全國20個重點城市2022年首輪集中供地成交額合計約4528億元，平均溢價率約4%。
2021年4月27日，廣州打響了集中供地的“第一槍”，標志著全國22個重點城市(下稱“22城”)一年三批次供地模式正式拉開帷幕。經過一年“實戰”，22城三輪土拍平均溢價率呈現出從14.7%，到4.04%，再到2.39%的“遞減曲線”。
細心者會發現，在平均溢價率逐漸小幅遞減又小幅回彈的過程中，溢價率動輒超過100%的“高價地”“地王”等過去常見高頻詞已不再出現，平均溢價率水平上下波動幅度也較小。這意味著中國土地市場正逐步趨穩且回歸理性，而其背后，有兩個現象值得關注。
一是不斷優化和完善的規則，為土拍加筑了理性籬笆。嚴格監管競買保證金來源、以配建商業、教育等多功能地塊面貌入市……這是設置門檻，將有潛在資金風險，或業務能力不匹配地塊屬性的房企拒之門外。另外，觸頂“熔斷”、搖號定買家、競政府持有產權份額、競高標準等土拍新規頻出之際，在規范化原則下堵漏洞，吸引多種所有制企業積極參與調整，一直在進行。
由此可見，土拍規則越來越細化、規范、透明和公平。過去，“千億元房企”搶地、囤地，靠聚集資源奪得土地市場話語權的時代正在褪去，取而代之的是，財務健康、運營能力強的理性房企，如今都有機會獲得“心儀地塊”，并活躍在土地市場上。
二是房企拿地回歸理性，需實現“三個達標”。土地是房企最重要的生產資料和成本支出。如今，房企管理層談及拿地計劃，多數都稱要“量入為出、精準投資”。
在這一核心準繩之下，多數房企內部還有一筆拿地細賬，涉及“三個達標”。一是區域布局達標，經濟基本面好及此前深耕城市為先，不再輕易踏足新城市；二是IRR達標，不同房企對內部收益率指標要求可能不同，但都普遍轉為更加嚴格，保證利潤空間，堅決不冒進；三是流動性達標，土地快速變現是第一要務，有回款的銷售額才是企業能動用的現金流。
如此一來，不管是“京滬”等一線城市，還是杭州等強二線城市，一場土拍下來，流拍、底價成交以及溢價成交的地塊都有，這是市場化的結果。當下，房地產行業正處在深度調整期，待行業信心修復，房企練好自身內功、找到發展新模式，將會大有作為。
一言蔽之，當下的土地市場已跨入“穩地價”的新階段。在愈發理性的土地交易和房地產市場環境下，房企“激進”豪賭高價地已成過去，“寧愿短期踏空也不能踏錯”的這份深刻自省，將助其在冷靜自律中安全前行。
（文章來源：證券日報之聲）
