2月26日，《寧波市共有產權住房管理辦法》(以下簡稱《辦法》)正式施行。《辦法》明確規定了購房家庭在住房、收入、社保、財產等方面的條件。
寧波市住房和城鄉建設局相關負責人表示，《辦法》作為寧波市加強住房保障制度頂層設計的落地政策，具有重要的現實意義：一是有利于加快構建租購并舉的住房保障制度；二是有利于緩解無房家庭購房支付壓力，增加市民擁有產權住房機會；三是有利于財政資金循環利用，促進住房保障可持續發展；四是有利于抑制投資投機性購房需求，推動房地產市場平穩健康運行。
政策更具“市場化特色”
2021年12月，杭州就先一步發布了《杭州共有產權保障住房管理辦法》。此次寧波推出的共有產權住房在不少細節上都與杭州有所不同。
在共有產權房籌建形式上，兩地均有出讓土地集中新建、既有房源轉用這兩種辦法。而杭州第三種方式是劃撥土地集中新建，寧波第三種方式則是商品房項目配建。
有不愿具名的業內人士告訴《證券日報》記者：“相較于杭州，寧波的第三種籌建方式，更具‘市場化特色’。這些年，各地方政府紛紛采用‘限地價，競自持，競配建’方式來推地，許多土拍觸及熔斷的項目，配建面積不少，老百姓也關心這部分房子用作何用。寧波的辦法無疑就是盤活了這部分住房配建。又由于這部分房子由房企督造買單，所以也是替政府省下不少的費用開支。”
就上市交易來說，雖然兩地都有10年的鎖定期，但鎖定期一滿，杭州的政策是代持機構有優先購買權。寧波的政策則為家庭可增購后獲得全部產權后上市轉讓；也可與代持機構按照各自產權份額上市轉讓，按份額分配房款。寧波“同股同權”方式，依然更有“市場化特征”。
在準入條件上，寧波市首次明確了申請人的收入限制比例，即要求家庭人均年可支配收入低于上年度當地城鎮居民人均可支配收入的150%。
政策對剛需市場影響幾何？
由于共有產權住房具備購房者擁有產權的特性，且價格與普通剛需商品房基本接近，但在首付上有著更低的門檻，其客群與樓市中剛需項目的客群存在極大重合。那么《辦法》的施行對寧波樓市剛需市場是否會有影響呢？
優淘城總裁薛建雄告訴《證券日報》記者：“共有產權住房主要解決中低端保障，對多層次供應和緩解中低收入人群的住房壓力有很大幫助。由于供應量還很少，對市場短期影響有限。”
仁居智庫創始人馮國亮在接受《證券日報》記者采訪時表示：“寧波共有產權房個人持有60%-80%，給中低收入人群變相提供購房資金支持，購房門檻大幅降低。從其他城市的情況看，市場反饋差別很大，并不會出現明顯供不應。除了房產本身，還要看所在的位置環境、交通配套，以及學區質量等，區位好的產品受歡迎，而區位差的則相對冷清。”
華星研策研究員丁賽賽、劉文怡認為，共有產權住房對于剛需型市場的影響有限，更談不上沖擊。目前寧波共有產權房只是在初始階段，已成交的共有產權性質土地目前也僅1宗。如果未來共有產權房的供應量加大且四面開花的話，其影響力也不可同日而語了。
（文章來源：證券日報網）
