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本報告導讀：
隨著2022 年以來各地方政府出臺行政松綁等政策，再疊加房貸利率端的下行，銷售在6 月出現復蘇，接下來看方向。鄭州在此前已經出臺了包括房票在內的多項政策。
摘要：
行業數據基本見底，接下來判斷的是方向和幅度。在房企融資依然收緊的情況下，擁有融資優勢的房企依然享受逆勢成長的機會，在2022 年的銷售和拿地榜單已經逐漸在兌現。二線央國企融資依然受益，作為板塊內的超額收益來源，受益中交地產、建發股份。低風險穩定現金流的持有型物業依然面臨資產荒，享受價值重估，推薦金融街，中新集團，受益中國國貿等，并持續推薦一線央國企。
2022 年初以來，多地出臺房地產松綁政策，再疊加央行降息，房貸利率下行，6 月以來多個城市新房和二手房網簽數據開始逐漸復蘇。從31 個城市新房網簽數據看，基本上從6 月中旬開始復蘇，2022 年第27 周(6月26-7 月2 日)，全國31 個城市合計實現商品房簽約銷售867 萬方，同比增長12.0%。考慮到青島、蘇州、廣州等城市有安置房集中網簽的情況，扣除掉這三個城市，剩下的城市依然呈現復蘇的趨勢。平均單周成交面積當前依然處于2019 年以來的最低水平。從12 個城市二手房網簽數據看，6 月同樣出現了復蘇的趨勢，其中二線城市尤其明顯。
在庫存累積，銷售下行的背景下，鄭州于3 月出臺限購限貸松綁政策，但是4-5 月銷售數據來看政策有效性偏弱。截止到2021 年底，鄭州待售房屋面積為807 萬方，較2020 年底增長6.4%，增速雖然有所下降，但是庫存絕對值達到2013 年有數據以來的最高水平。廣義庫存(累計新開工-累計銷售)同樣達到歷史較高水平，為1.1 億方，潛在去化周期約36 個月。在2017 年一二線城市新房限價以來，鄭州也同樣出現了一二手房房價倒掛，帶來過去5 年以來新房市場的繁榮，房地產市場實現量價齊升。在2022 年3 月，鄭州出臺包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持等18 條措施。從網簽數據看商品房銷售仍然繼續惡化，4 月和5 月商品房網簽分別同比下降-59.8%和-68.1%。
鄭州在6 月繼續推出房票政策，目前政策效果不明，但預計后期還將有寬松政策繼續出臺。6 月8 日，鄭州出臺《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法(暫行)的通知》，允許棚改安置通過房票的形式購買本市商品房，并不受限購政策影響且享受稅收減免等優惠政策。隨后在6月15 日，鄭州再次發布《鄭州市穩經濟促增長政策措施》合計近45 項具體措施，其中關于房地產的包括首套房執行4.25%的下限標準，二套房首付比例降至40%，首套房認定標準降低，開展全市商品房促銷活動等等。當前6 月銷售和網簽數據不可得，政策效果不得知，但是從鄭州土地財政比例較高，土地市場繼續下行的背景下，銷售復蘇周期依然較以往更長，預計后續寬松政策仍將持續出臺。
風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。
（文章來源：國泰君安證券）
標簽： 房地產行業
