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近年來，受房地產市場波動影響，存量房與新建住房之間關系的討論也日漸增多。中國社會科學院原城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞近日在談到房地產行業話題時表示，住房存量與住房的有效供給是兩個概念，不能混同。
牛鳳瑞舉例解釋道：“農民進城后村里的空閑房子對于解決城市住宅問題沒有用；鶴崗5萬塊錢一套的房子對解決大灣區住房問題也毫無意義；大城市中危舊房改造屬于更新問題，對解決住房供給沒有實際作用……”
至于中國目前房價高低問題，牛鳳瑞指出，中國房價很高、買房人壓力大是事實。但同時他也給出一組數據，以三口之家，人均30平方米來計算，中國這二十多年來房價平均上漲7.9%，同期城鎮人均可支配收入增長10.4%，后者高于前者。房改初期的五年平均房價收入比是9.5，最近五年是6.56，接近合理區間。另外還需要關注的事實是中國年輕人的首次置業年齡遠低于發達國家。按照牛鳳瑞的測算，中國城鎮居民的住房自有率是80%。
牛鳳瑞認為，這些事實均是分析中國房地產總體形勢不能忽視的事實基礎。“理論要解釋這些事實，而不是讓事實適應理論。理論是灰色的，實踐之樹常青。”
在這些基礎之上，再來看“房住不炒”的目標。牛鳳瑞指出，“房住不炒”是建設完善社會保障體系的重要一環，具體就是“建設多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，實現全體人民住有所居，這是一個住房制度的概念，屬于社會政策；而房地產調控則是對房地產產業部門的相關調控，屬于產業調控政策。這兩者的邏輯、目標以及相應的手段完全不同。
他指出，不能將房地產調控政策與“房住不炒”混為一談。比如房地產調控政策中的“五限”政策，能限制部分炒房需求，但其實真正炒房的群體市場敏感性遠遠超過普通剛需群體，他們對政策免疫力遠高于普通人。而政策所強調的“房住不炒”，意味著要解決中國住房問題，應從住房的本質功能出發，不應只看到它的金融屬性。
牛鳳瑞指出，從功能來看，房地產行業是為滿足人民高質量居住生活提供物質基礎的產業，這個功能不會變化。各種房子、建筑物的排列組合形成了不同的市容市貌，所以房地產是城市化的先導，而城市化又是現代化的必經之路。即便城市化水平較高之后，城市還面臨著更新問題，依然需要房地產行業。
同時，從宏觀經濟層面來看，房地產行業還承擔著社會再分配的功能。所謂的土地財政即是通過房地產聚集一批公共資源和公共收入，用以推動城市公共基礎設施建設，加快城市現代化發展。
他強調：“目前我國房地產行業每年仍有十幾萬億元的投資額和銷售額，是投資和消費的第一大領域，對經濟穩增長起著重要的壓艙石作用。”
（文章來源：中國經營網）
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