2021年實施以來，鄭州市集中供地市場溢價率整體保持下降趨勢，目前已連續兩批次未現溢價地塊。

日前，鄭州市2022年第三批次集中供地落幕，供應的23宗地塊最終流拍3宗，另20宗全部底價成交，共收金114.83億元，總成交出讓面積849836平方米，總成交規劃建筑面積2318687平方米，平均成交樓面價為4952元/平方米。

除整體溢價率連續下降外，鄭州市集中供地中平臺公司拿地占比也保持逐批次上升趨勢，此次這一占比已達100%。同時，今年以來鄭州市三輪集中供地供應規模雖整體呈現遞增趨勢，但供應地塊以城中村改造項目用地、合村并城改造項目用地為主，公開出讓地塊供應量反而呈下降趨勢。

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“鄭州市集中供地中平臺公司拿地占比逐批次增加，此次城投拿地占比100%，預計未來‘合作開發’大概率成為當地樓市的主要模式。”克而瑞相關分析人士指出，在城投欠缺開發經驗的情況下，“合作開發”大概率成為鄭州市未來樓市的主要模式。

再度零溢價

2021年以來，鄭州市集中供地市場溢價率幾乎保持逐批次下降趨勢，僅今年首批次出現一定波動，但后續兩輪未能保持，均以零溢價收場。

相關數據顯示，2021年鄭州市三批次集中供地市場溢價率分別為10.7%、1.6%和0.4%，后兩批次下降明顯；平均成交樓面價也呈逐批次下降趨勢，各批次分別為5653元/平方米、4884元/平方米和4159元/平方米；同時，除首批次未有流拍，后續兩批次流拍率分別為17%與28%，流拍率也逐批走高。

這一趨勢在今年首批次得以逆轉，整體溢價率提升至1.9%，平均成交樓面價也回升至5163元/平方米，幾乎與去年首批次平均樓面價相當，并且無土地流拍。

“鄭州市在今年首批次供地正式掛牌前動作頻繁，不僅試行了土地出讓預申請機制，還在‘穩地產十九條’中提出了降低土拍保證金比例、允許土地價款分期繳納等相關措施。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認為，通過預申請機制可摸底房企的拿地意愿，能有效減少土地流拍現象的發生，降低土拍保證金比例及允許土地價款分期繳納等措施則有利于減輕房企拿地壓力，提振房企拿地積極性，多重利好因素影響下，今年鄭州市首批次集中供地進一步趨穩。

不過，相應趨勢并未延續，今年二三批次再未出現溢價地塊，且均有地塊終止出讓或流拍。其中，第二批次供地17宗，3宗終止出讓，14宗全部底價成交；第三批次供地23宗，最終3宗流拍，20宗底價成交。

“從成交結果來看，此次供地延續了二批次的‘結果’，全程無水花，無一宗溢價。”中指研究院方面指出，鄭州市此次集中供地再度未現溢價地塊，且成交地塊全部由鄭州當地房企和平臺公司以底價摘得。

平臺公司拿地占比持續提升

實際上，平臺公司拿地占比逐批提升已成為近兩年鄭州市集中供地的一大特征。

克而瑞數據顯示，2021年鄭州市三輪集中供地中，平臺公司拿地數量占比分別為16%、58%和66%；今年三輪集中供地相關占比則分別為53%、86%和100%。

“在城投欠缺開發經驗的情況下，‘合作開發’大概率成為鄭州樓市的主要模式。”克而瑞相關分析人士指出，近兩年在鄭州的宅地成交中，平臺公司拿地面積占總成交量比例已近八成，預計未來入市的大概率將是平臺開發+品牌房企代建項目。

從供應情況看，今年以來鄭州市三輪集中供地供應規模整體呈上升趨勢，各批次分別供地995畝、1216畝和1712畝；但供應地塊以城中村改造項目用地、合村并城改造項目用地為主，公開出讓地塊供應量反而呈下降趨勢，各批次分別供應5宗、6宗和3宗公開出讓地塊。

值得注意的是，鄭州市今年的集中供地次數已由三輪增至四輪，但業內分析認為，在供求雙降背景下，今年三批次集中供地結束后，預計今年鄭州市的涉宅用地供應已基本收尾。

“鄭州市集中供地批次‘由三變四’，本意是為了增加企業拿地的機會，而從此次集中供地成交結果來看，企業資金尚不充裕，集中力量保交付，拿地意向暫不積極。”克而瑞方面分析指出，鄭州市12月底的土拍均為商業用地，預判今年鄭州市的宅地供應已基本收尾。有數據顯示，今年鄭州市前三批次集中供地共計成交3208.64畝，相比去年下降24%。

（文章來源：中國經營網）

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